Dreptul de servitute in lumina Codului civil

Dreptul de servitute in lumina Codului civil

by #recuperari-asigurari

Dreptul de servitute – drept real al dreptului de proprietate

Drepturile reale (dreptul de servitute) existente în dreptul civil sunt dreptul de:

  • superficie;dreptul de servitute
  • uzufruct;
  • uz;
  • abitație;
  • servitute.

Prin voința parților nu pot fi create și alte drepturi reale ale dreptului de proprietate. Astfel, drepturile reale sunt numai cele prevazute de lege. Părțile nu ar putea atribui, prin voință exprimata într-un act juridic, caracter de drept real unui alt drept de creanța.

Dreptul de servitute. Reprezinta sarcina care grevează un imobil, pentru uzul/ utilitatea imobilului unui alt proprietar. Utilitatea rezulta din destinația economica a fondului dominant. Utilitatea poate consta și într-o sporire a confortului acestuia.

Caractere juridice ale dreptului de superficie:

Din definiția dreptului de servitute conferita de art. 755 alin.(1) C.civ., rezulta următoarele caractere juridice: 

  • servitutea este un drept real (iar nu personal). Constituit asupra bunului altei persoane decât titularul dreptului de servitute;
  • dreptul de servitute presupune obligatoriu doua imobile, nu neapărat vecine, prin natura lor. Imobile ce aparțin la doi proprietari diferiți. Imobilul în folosul căruia se instituie servitutea poarta denumirea de fond dominant. Iar imobilul grevat de aceasta sarcina se numește fond aservit. Așadar, servitutea este un drept imobiliar;
  • servitutea este un accesoriu al fondului, ea nu poate fi despărțita de fond pentru a constitui un drept de sine stătător. Dreptul de servitute se transmite odată cu fondul dominant. – chiar în lipsa unei stipulații exprese în acest sens în actul juridic de înstrăinare a fondului dominant;
  • dreptul de servitute are caracter perpetuu. Dacă părțile nu au prevazut un termen dreptul de servitute va dura cât timp vor exista cele doua fonduri. Transmițându-se moștenitorilor;
  • servitutea este indivizibila. In sensul ca servitutea grevează întregul fond aservit și profita întregului fond dominant.

Dupa cum exista sau nu un semn de exteriorizare a dreptului de servitute distingem intre:

  • Servituți aparente. Adică acelea a căror existenta este atestata de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o ușa, o fereastra;
  • Servituți neaparente. Adică acelea a căror existenta nu este atestata de vreun semn vizibil, cum ar fi servitutea de a nu construi.

In funcție de modul de exercitare a servituților deosebim intre:

  • Servituți continue. Pentru existenta căreia nu este necesar faptul actual al omului. Cum ar fi servitutea de vedere sau servitutea de a nu construi;
  • Servituți necontinue. Pentru existenta căreia este necesar faptul actual al omului. Cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul.

Din punct de vedere al obiectului lor, dreptul de servitute se clasifica în:

  • Servituți pozitive. Proprietarul fondului exercita o parte din prerogative dreptului de proprietate asupra fondului aservit;
  • Servituți negative. Proprietarul fondului aservit nu exercita o parte din prerogativele dreptului sau de proprietate.

Constituirea dreptului de servitute

Potrivit art. 756 C.civ., dreptul de servitute se poate constitui: 

  • Prin act juridic (convenție sau legat). Constituirea servituții nu trebuie sa impună proprietarului fondului aservit un fapt personal. Convenția de constituire trebuie încheiata în forma autentica, sub sancțiunea nulității absolute. Servitutea, fiind un drept imobiliar, este supus înscrierii în cartea funciara.
  • Prin uzucapiune tabulara și extratabulara. Insa, în cazul acesteia din urma, numai dacă este vorba de o servitute pozitiva.

Titularul dreptului de servitute se folosi de servitute fără a agrava situația fondului aservit. Si fără a produce prejudicii proprietarului fondului aservit. Daca exercitarea unei servituți principale implica și o alta servitute (accesorie). Proprietarul fondului dominant va exercita și aceasta din urma servitute.

Acțiuni în justiție specifice servituții: 

Proprietarul fondului dominant poate sa exercite o acțiune în justiție specifica acestei materii. Acțiune prin care se apară dreptul de servitute. Acțiune confesorie de servitute. Poate fi intentata împotriva oricărei persoane care împiedica exercitarea dreptului de servitute. Inclusiv împotriva proprietarului imobilului aservit. Servitutea constituita prin convenție da dreptul și la o acțiune contractuala.  Se admite ca titularul dreptului de servitute are la îndemâna și o acțiune posesorie.

Obligații și exercitarea dreptului de superficie:

Obligația principala a proprietarului fondului dominant, este. De a lua „toate măsurile și de a face pe cheltuiala sa, toate lucrările pentru a exercita și conserva servitutea”. Obligația exista indiferent de modul de constituire a servituții. Obligația principala a proprietarului fondului aservit este. De a se abține de la orice act care limitează ori împiedica exercițiul servituții. Astfel, acesta nu va putea strămuta exercitarea servituții în alt loc. Ca excepție, acesta din urma poate schimba locul în care se exercita servitutea numai dacă sunt îndeplinite doua condiții:

  1. existenta unui interes serios și legitim;
  2. exercitarea servituții sa rămână la fel de comada pentru proprietarul fondului dominant.

Titularul dreptului de servitute nu poate refuza noul loc al servituții. – Daca sunt îndeplinite aceste doua condiții.

Încetarea dreptului de superficie:

Potrivit art. 770 C.civ. “dreptul de servitute se stinge pe cale principala prin radierea acestuia din cartea funciara pentru”:

  • consolidare;
  • renunțarea proprietarului fondului dominant;
  • ajungerea la termen;
  • răscumpărarea;
  • imposibilitatea definitiva de exercitare.

Deși nu sunt prevazute în mod expres de lege, pot constitui cauza de stingere a dreptului de servitute și:

  • pieirea fondului aservit;
  • desființarea titlului de proprietate al celui ce a constituit servitutea;
  • anularea titlului de proprietate al celui în folosul căruia s-a constituit servitutea;
  • desființarea titlului prin care s-a constituit servitutea.