Dreptul de superficie

Dreptul de superficie

by #recuperari-asigurari

Dreptul de superficie

Dreptul de superficie este definit de art. 693 C.civ. că fiind:. „posibilitatea de a avea sau a edifica o construcție pe terenul altuia, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosința”. Sfera de aplicare a superficiei este extinsă, prin prevederile lui art. 702 C.civ., și în cazul „plantațiilor, precum și a altor lucrări autonome cu caracter durabil”. Așadar, dreptul de superficie presupune suprapunerea a două drepturi de proprietate, aparținând la două persoane diferite. Dreptul de proprietate asupra construcției, plantației sau altei lucrări autonome ce aparține superficiarului. Precum și dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află acestea, care aparține unei alte persoane decât superficiarului. Pe lângă aceste două drepturi de proprietate mai există și un drept de folosință al superficiarului asupra terenului.

Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice:
  • Este un drept real imobiliar, purtând asupra unei suprafețe de teren;
  • Este un drept temporar. El putând fi constituit pe o durata de cel mult 99 de ani, iar la împlinirea termenului, el poate fi reînnoit;
  • Este un drept imprescriptibil extinctiv. Acțiunea confesorie de superficie putând fi intentată împotriva oricărei persoane. Chiar și împotriva proprietarului terenului (art.696 C.civ.). Daca acesta împiedica exercitarea dreptului de superficie.
  • Nu poate înceta pe calea partajului. Întrucât cele doua drepturi nu sunt în stare de indiviziune. Sunt două drepturi distincte.

Constituirea dreptului de superficie

dreptul de superficieSuperficia se poate constitui prin acte juridice, prin uzucapiune ori prin alte moduri prevazute de lege. Dispozițiile în materie de carte funciara sunt aplicabile indiferent de modul de constituire. Superficia se poate constitui prin convenție cu titlu gratuit sau oneros. Dar convenția de constituire a superficiei poate fi reprezentata și de legat. Constituirea superficiei prin convenție impune forma autentica, sub sancțiunea nulității absolute. Necesitatea formei autentice este data de necesitatea înscrierii în cartea funciara.

Exercitarea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se exercita în limitele și în condițiile actului constitutiv”. Exercitarea dreptului este delimitata de suprafața de teren pe care urmează sa se construiască. Precum și de cea necesara exploatării construcției. Părțile pot stabili limitele și condițiile exercitării dreptului de superficie. Atunci când acest drept real este constituit prin convenție.
Când dreptul de superficie ia naștere prin efectul uzucapiunii:. limitele de exercitare sunt determinate în funcție de modalitatea de exercitare a posesiei.
Superficiarul exercita asupra construcției toate atributele conferite de dreptul de proprietate. Adica posesia, folosința și dispoziția.
Superficiarul are asupra terenului pe care se afla construcția o dispoziție materiala limitata. Pe lângă aceasta dispoziție materiala, acesta mai are și atributul folosinței. Dispoziția materiala limitata permite superficiarului:. sa dispună de substanța lui în anumite limite. Aceste limite sunt date de necesitatea realizării ori folosirii construcției, plantației ori lucrării.

Stingerea dreptului de superficie

Potrivit art.698 C.civ., dreptul de superficie se stinge:
 
a) la expirarea termenului.
  • Daca nu se prevede altfel, proprietarul ternului dobândește proprietatea asupra construcției prin accesiune. Insa, are obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia de la data expirării termenului. Când construcția nu exista la momentul constituirii superficiei:. proprietarul terenului poate obliga pe superficiar sa cumpere terenul. Valoarea terenului este valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția. Iar valoarea acesteia trebuie sa fie egala sau mai mare decât valoarea terenului. Superficiarul poate refuza sa cumpere dacă ridica construcția clădita pe teren. Ridicarea construcției se realizează pe cheltuiala superficiarului. Iar după ridicarea acesteia terenul trebuie repus în situația anterioara.
  • în lipsa de stipulație contrara, dezmembramintele constituite de superficiar se sting. Ipotecile constituite cu privire la teren se extind cu privire la întreg imobilul. Extinderea ipotecilor se realizează dacă proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra construcției. Ipotecile se strămuta de drept asupra sumei primite de la superficiar, când acesta cumpăra terenul. Ipotecile se extind asupra întregului teren când constructorul refuza sa cumpere terenul.
b) prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane.
  • dezmembramintele constituite de superficiar se mențin pentru durata pentru care au fost constituite. Menținerea dezmembramintelor se realizează în lipsa de stipulație contrara. Insa, menținerea lor nu poate fi ulterioara împlinirii dreptului de superficie.
c) prin pieirea construcției, dacă exista stipulație expresa în acest sens.
  • dreptul de superficie încetează prin pieirea construcției numai într-o situație. Atunci când părțile au convenit expres ca pieirea construcției duce la stingerea dreptului.
d) in alte cazuri prevazute de lege.
 
Deși nereglementate în mod expres de Codul civil, dreptul de superficie se mai poate stinge și prin:. expropriere ori la încetarea contractului de locațiune.